Grundstück verkaufen: Wichtige Tipps für Verkäufer

Wenn Sie einen Grundstücksverkauf anstreben, sollten Sie sich vorab sehr genau über die Dinge informieren, die Sie beachten, wissen und auch tun müssen. Nachfolgend finden Sie eine Übersicht in unserem Ratgeber, um bestens vorbereitet zu sein, ein Grundstück rentabel und sicher zu verkaufen.

Gute Gründe, ein Grundstück zu verkaufen

Wer ein Grundstück verkaufen möchte, welches er selbst gekauft oder vererbt hat, steht vor einer Reihe von Möglichkeiten.

• Ein besonders großes Grundstück kann bebaut und das Haus samt Grundstück anschließend gewinnbringend verkauft werden.
• Wenn das Grundstück größer ist, aber ein Bau nicht infrage kommt, kann das Grundstück auch aufgeteilt und in zwei einzelnen Teilen verkauft werden.

Fakt ist: Ein Grundstück zu verkaufen, bedeutet Gewinn. Einen Gewinn, den Sie nicht erhalten würden, wenn das Grundstück unbebaut ignoriert wird.

Wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren in Ihrem Fall bereits abgeschlossen ist, dann lohnt sich der Verkauf übrigens gleich doppelt. In diesem Fall müssen Sie auf den Grundstücksverkauf keine Steuern zahlen.

Checkliste und Tipps für den Grundstücksverkauf

Vor einem Verkauf eines Grundstücks steht immer die Frage, um was für eine Art von Grundstück es sich handelt. Ist es beispielsweise ein Wiesengrundstück und darf es nicht bebaut werden? Oder möchten Sie ein Grundstück verkaufen, das als Bauland ausgewiesen, aber vielleicht noch nicht erschlossen ist? Möglich sind beispielsweise

• Bauland
• Bauerwartungsland
• Wiesengrundstück
• Waldgrundstück
• Landwirtschaftsfläche
• sonstige Grundstücke

Je nachdem, um welche Art von Grundstück es sich handelt und wie die konkreten Details aussehen, ist auch die Zielgruppe der potenziellen Käufer ganz verschieden.

Wenn Sie sich unsicher sind, um was für eine Art von Grundstück es sich handelt, das Sie besitzen, können Sie entweder bei den zuständigen Behörden Ihrer Stadt Auskunft einholen, oder aber selbst im Bebauungsplan nachsehen. Hier ist zumindest vermerkt, ob das Grundstück ein Bauland ist.

Wenn Sie das Grundstück teilen möchten

Wenn Sie ein besonders großes Grundstück besitzen, welches Sie aufteilen möchten, dann kann es sein, dass hierfür gewisse Voraussetzungen gelten.

In einigen Bundesländern muss für das Teilen von Grundstücken eine Genehmigung eingeholt werden. Wir raten Ihnen dazu, sich vorab von einem ÖbVI (öffentlich bestellten Vermessungsingenieur) beraten zu lassen. Auch das örtliche Bauamt kann Aufschluss darüber geben, was mit dem Grundstück passieren darf und was nicht.

Das Amt benötigt in der Regel gewisse Angaben, um die Einhaltung des Baurechtes zu prüfen.

• Gemarkung
• Flur
• Flurstück
• Umriss
• Belastungen, wie beispielsweise Wegerechte
• Baulasten, die eingetragen sind
• Informationen über angrenzende Flächen

Erst wenn alle Bedingungen erfüllt wurden, erhalten Sie eine finale Genehmigung. In der Regel stellt die zuständige Behörde jedoch einen Zwischenbescheid aus.

Wenn es sich nicht um ein Bundesland handelt, in dem Grundstücke gänzlich ohne eine amtliche Aufsicht geteilt werden dürfen, müssen jedoch dennoch Landes –und Bundesgesetze beachtet werden. Informieren Sie sich im Bestfall dennoch bei der zuständigen Behörde über die Vorschriften.

Grundstück verkaufen oder bauen?

Wenn Sie ein Grundstück besitzen und nicht wissen, ob

• ein Abbruch von Altbausubstanzen
• eine Fällung von Bäumen
• Teilungen
• Vermessungen

oder andere Maßnahmen nötig sind, könnte es sinnvoll sein, einen Grundstücksverkauf anzustreben. Hierfür gibt es Makler, die darauf spezialisiert sind, Grundstücke jeder Art, jeder Größe und in jeder Situation zu übernehmen.

Beim Preis kommt es natürlich darauf, was für einen Verkehrswert das Grundstück aufweist und wie die derzeitige Situation gegeben ist.

Je nach Region kann es zudem sein, dass die Wertermittlung nicht zu Ihren Gunsten ausfällt, da die Grundstücke in diesem Bereich weniger gefragt sind.

In größeren Städten wie

• Hamburg
• Berlin
• München

und anderen Großstädten sollten Sie jedoch keine Probleme haben, einen passenden Abnehmer für das Grundstück zu bekommen. Im Ausland sieht die Sache nicht immer so einfach aus. Tipps für Länder wie

• Polen
• Italien
• Türkei
• Spanien

geben ortskundige Makler oder Makler aus Deutschland, die auf den Grundstückshandel im Ausland spezialisiert sind. Auch hier gilt wieder: In Städten wie Zürich, Wien, Bern und Co. ist es einfacher, ein Grundstück verkaufen zu können.

Wann bauen sinnvoll ist

Wenn Sie ein Grundstück besitzen, aber noch kein Haus, so könnte es gut sein, das Grundstück nicht zu verkaufen. Vielleicht möchten Sie bald oder zukünftig ein Haus auf Ihrem Grundstück errichten und dieses eventuell später einmal an Ihre Kinder weitergeben oder anderweitig vererben.

In solch einem Fall ist es besser, das Grundstück zu behalten und jetzt oder später zu bebauen.

Wann verkaufen sinnvoll ist

Wenn Sie ein Grundstück Ihr Eigen nennen, aber auch schon ein Haus besitzen, dann ist das Bauen eines Hauses meistens nicht lukrativ für Sie. In diesem Fall raten wir Ihnen, das Grundstück gewinnbringend zu verkaufen.

Anders sieht es aus, wenn Sie ein weiteres Haus bauen möchten, beispielsweise für Ihre Kinder. Oder aber es handelt sich bei dem Grundstück nicht um reguläres Bauland, sondern beispielsweise um ein Wald- oder Wiesengrundstück, welches Sie als Freizeitfläche nutzen möchten.

Wenn die Anschaffung des Grundstücks bereits mehr als 10 Jahre zurückliegt, dann ist die sogenannte Spekulationsfrist abgelaufen und das Geschäft mit Ihrem Grundstück steuerfrei.

Grundstück privat verkaufen ohne Makler

Wenn die Details geklärt sind, dann geht es an die ersten Schritte. Hier müssen Sie entscheiden, ob Sie den Grundstücksverkauf ohne Makler abwickeln oder sich entsprechende Unterstützung holen.

Kleiner Tipp: Ein Makler stellt zwar eine Provision für erfolgreiche Vermittlungen in Rechnungen, allerdings werden diese bei einem Verkauf situationsbedingt vom Käufer oder Verkäufer übernommen.

Wer zahlt beim Kauf?	Bundesländer
Verkäufer und Makler (Hälfte/Hälfte)	Baden-Württemberg, Bayern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen, Niedersachen (entweder Hälfte/Hälfte, oder nur Käufer)
Verkäufer und Makler (andere Verteilung)	Mecklenburg-Vorpommern
Nur Käufer	Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Niedersachsen (entweder nur Käufer oder Hälfte/Hälfte)

Wenn Sie sich für einen privaten Ablauf entschieden haben, dann ist die Vorgehensweise etwas anders, als würden Sie einen Makler beauftragen. Ihr Ziel ist es nun, an Kontakte heranzukommen, an die Sie das Grundstück verkaufen können.

• Kennen Sie Ihre Zielgruppe
• Schalten Sie Anzeigen im Internet oder in der Zeitung
• Drucken Sie Flyer
• Kontaktieren Sie mögliche Bekannte, die Zugang zur Ihrer Zielgruppe haben könnten

Wenn es Ihnen schwerfällt, an die nötigen Kontakte für Ihr Grundstück zu kommen oder eine Schaltung von Internet-Anzeigen keinen Erfolg bringt, dann empfehlen wir Ihnen die Abwicklung über einen Makler.

Vorteile eines Maklers beim Grundstücksverkauf

Statt ein Grundstück privat zu verkaufen, haben Sie auch die Möglichkeit, einen Makler zu beauftragen. Hierbei gelten zahlreiche Vorteile, von denen Sie ausschließlich profitieren.

Vorteil durch einen Makler	Beschreibung
Kontakte zu Ihrer Zielgruppe	Im Bestfall hat ein Makler, der gewisse Spezialisierungen aufweist, bereits Kontakt zu genau der Zielgruppe, die Sie für den Verkauf Ihres Grundstücks benötigen.
Größeres Netzwerk	In der Regel besitzen Makler ein deutlich größeres Netzwerk, welches sich im Verlauf der Jahre aufgebaut wurde. Dieses Netzwerk erleichtert den Grundstücksverkauf ungemein.
Spezialisierungen	Wenn Sie privat und ohne Makler ein Grundstück verkaufen, dann müssen Sie mit dem Wissen agieren, welches sich recherchieren oder anderweitig erhalten lässt. Ein Makler weist dagegen oft eine Spezialisierung auf und kennt sich sowohl in diesem Bereich als auch mit dieser Zielgruppe bestens aus.
Fachkenntnisse	Mit einer Spezialisierung des Maklers sind auch verschiedene nützliche Fachkenntnisse des Maklers gegeben, sodass es möglich ist, für den Verkauf des Grundstücks einen besseren Preis zu erhalten, als es privat eventuell möglich gewesen wäre.
Kontakte zu wichtigen Anlaufstellen	Wickeln Sie den Vertrag und Verkauf des Grundstücks privat ab, so müssen Sie sich alleine um alles kümmern. Ohne Notar geht es nicht und so ist auch der Gang zu dieser und weiterer Stellen alleine Ihre Aufgabe. Ein Makler nimmt Ihnen diese Aufgaben ab, gibt zusätzliche Tipps und kümmert sich auch um Verträge und Abwicklung. Entsprechende Kontakte zu den wichtigsten Anlaufstellen sind in der Regel bereits vorhanden.

Steuern, Nebenkosten und Abgaben

Wenn Sie ein Grundstück verkaufen, dann ist der Gewinn aus diesem Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Das gilt sowohl für bebaute als auch für unbebaute Grundstücke.

Steuern zahlen Sie jedoch nur, wenn Sie das Grundstück nicht schon länger als 10 Jahre besitzen. Diese 10-Jahresfrist nennt sich Spekulationsfrist. Nach Ablauf dieser Frist ist der Grundstücksverkauf steuerfrei.

Es gibt zudem noch weitere Ausnahmen, in denen keine Steuer fällig wird. Was muss man beachten? Das erfahren Sie in unserer Tabelle.

Situation	Beschreibung
Eigene Wohnzwecke	Wenn Sie das Gebäude auf dem Grundstück seit Anschaffung ausschließlich und selbst zu eigenen Wohnzwecken verwendet haben, dann ist der Verkauf steuerfrei. Steuerfrei ist der Verkauf auch, wenn Sie es im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorangegangenen Jahren ebenfalls nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.
Bei gemischt genutzten Gebäuden	Wenn Sie das Gebäude gemischt genutzt haben, dann ist nur der Teil begünstigt, der als eigener Wohnzweck dient.
Bei häuslichen Arbeitszimmern	Ein häusliches Arbeitszimmer gilt nicht als Wohnzweck.
Spekulationsfrist	Abgesehen von diesen Ausnahmen gilt auch der Ablauf der 10-Jahres-Spekulationsfrist als Möglichkeit, ein Grundstück ohne Steuer zu verkaufen. Dies gilt übrigens auch, wenn Sie das Grundstück vererbt bekommen haben. In diesem Fall gilt jedoch nicht das Datum des Erbes, sondern das Datum des ursprünglichen Kaufs des Grundstücks.

Ehe Sie Ihr Grundstück verkaufen, ist es unserer Empfehlung nach sinnvoll, einen Steuerberater aufzusuchen, der Sie über alle Hürden und steuerlichen und rechtlichen Situationen aufklärt. Gerade auch im Hinblick einer betrieblichen Nutzung und der dazu gehörigen Umsatzsteuer und weiteren Kosten.